PROGRAM MAMPU MEMILIKI RUMAH ANTARA SOLUSI MASALAH KOS SARA HIDUP

DARI SUDUT LAIN

Ketika musim bajet dibentangkan oleh pihak Kerajaan Malaysia sekarang, berbagai pihak mengambil peluang samada untuk mengulas, mengkritik ataupun membentangkan Bajet Alternatif. Suasana ini biasa berlaku saban tahun. Politikus bukan kerajaan khususnya akan membentangkan Bajet Alternatif sehari sebelum bajet kerajaan dibentangkan oleh Perdana Menteri.

Terdapat dua pihak yang membentangkan bajet alternatif. Pertama daripada Pakatan Harapan (PH) dan kedua daripada Dewan Pemuda PAS Malaysia (DPPM). Namun apa yang lebih menarik untuk diperhatikan adalah cadangan solusi daripada PAS sendiri melalui Dokumen Hijau. Kesemua kandungan dokumen tersebut melibatkan masalah-masalah ekonomi semasa yang sedang dihadapi negara sekarang. Ia lebih relevan untuk diperbincangkan kerana lebih konsisten dan tidak bersifat tahunan seperti bajet.

Walaupun hanya menekankan tiga permasalahan ekonomi negara, namun perbahasan Dokumen Hijau agak luas untuk diulas di dalam satu artikel. Jika difokuskan kepada satu persatu, isu kos sara hidup mungkin menjadi point yang baik untuk diteliti terlebih dahulu. Kupasan isu kos sara hidup ini bersesuaian dengan bajet kerajaan yang banyak menekankan kepada bantuan bagi meringankan bebanan hidup berbagai pihak sehingga digelar ibu segala bajet.

Menurut Dokumen Hijau, elemen kos terbesar yang ditanggung oleh rakyat Malaysia secara umumnya adalah kos pemilikan rumah. Mungkin ia mencecah antara 40 hingga 60 peratus daripada pendapatan keseluruhan isi rumah. Secara tidak langsung akan menjejaskan kemampuan rakyat untuk menanggung kos hidup yang lain seperti kenderaan, makan minum, perubatan dan lain-lain. Justeru menyelesaikan masalah pemilikan rumah adalah perkara paling penting dalam menstabilkan isu kos sara hidup keseluruhan.

Kerajaan biasanya memperkenalkan Program Rumah Mampu Milik (Affordable Home) bagi mengatasi masalah pemilikan rumah. Namun ia tidak begitu menyelesaikan masalah kerana masih bergantung kepada faktor lokasi dan kualiti rumah. Ia hanya sesuai untuk golongan berpendapatan agak rendah. Tetapi masalah pemilikan rumah turut dihadapi oleh golongan pertengahan sehingga mereka terpaksa membeli rumah di bawah kemampuan sebenar kerana kaedah pembayaran yang tidak membantu.

Sebagai alternatif, PAS melalui Dokumen Hijau mencadangkan dahulu untuk ketika ini Program Mampu Memiliki Rumah (Affordable Home-Ownership). Program ini lebih memfokuskan kepada kaedah pembelian dan pembayaran rumah, bukan kepada harga rumah sebagaimana kaedah Affordable Home yang diperkenalkan kerajaan.

Melalui Affordable Home-Ownership, PAS mencadangkan supaya diwujudkan dua transaksi berteraskan kaedah Islam iaitu Musyarakah dan juga Sukuk Al-Ijarah. Musyarakah adalah bentuk perkongsian beli antara kerajaan dan pembeli, bagi menyelesaikan masalah deposit rumah. Sukuk Al-Ijarah pula adalah bentuk pemilikan rumah secara berperingkat melibatkan pembeli dan pelabur lain, bagi mengurangkan bebanan bayaran bulanan.

Mengenai kaedah Musyarakah, pendahuluan ataupun deposit rumah yang biasanya diambil 10% daripada harga rumah dibiayai secara pinjaman oleh kerajaan. Ia akan dibayar balik selepas selepas selesai pembeli membayar balik keseluruhan 90% harga rumah secara ansuran dalam tempoh tertentu, contohnya selepas 25 atau 30 tahun sebagaimana perjanjian pembeli dengan pemiutang.

Dalam konteks kakitangan awam, skim pinjaman perumahan yang sedia ada melibatkan kos yang tinggi bagi pihak kerajaan kerana perlu membeli dahulu rumah yang dibiayai sebelum dijual kembali kepada kakitangan. Dengan cadangan ini, PAS menjangkakan pihak kerajaan akan dapat mengurangkan kos pembiayaan perumahan kakitangan dengan begitu banyak. Ini kerana pihak kerajaan hanya perlu membiayai wang pendahuluan sahaja pada kadar sekitar 10% daripada harga rumah berbanding tanggungan kos keseluruhan rumah bagi setiap pemohon yang berjaya.

Mengenai kaedah Sukuk Al-Ijarah pula, harga rumah akan dipecahkan kepada beberapa bahagian Sukuk. Contohnya rumah berharga RM500,000, mungkin dipecahkan kepada 10 buah Sukuk yang berharga masing-masing RM50,000. Satu bahagian Sukuk dibeli oleh pembeli samada mengikut kaedah Musyarakah ataupun inisiatif yang lain. Baki 9 bahagian Sukuk lagi ditawarkan kepada mana-mana pelabur samada individu ataupun organisasi. Dengan pemilikan Sukuk tersebut, para pelabur dianggap sebagai pemilik bersama rumah tersebut sehinggalah Sukuk mereka dibeli kembali oleh pembeli sebenar. Dalam tempoh tersebut pelabur berhak memiliki keuntungan melalui bayaran sewa bulanan mengikut peratus pemilikan Sukuk mereka yang dibayar oleh pembeli sebenar rumah.

Pemilik berkenaan digalakkan untuk menambah pemilikannya dengan membeli sukuk daripada mana-mana pelabur pada harga pasaran yang ditentukan pihak bank. Para pelabur hendaklah melepaskan sukuknya apabila pembeli telah bersedia untuk menambah kadar pemilikannya melalui kontrak yang patuh syariah.

Melalui kaedah Sukuk Al Ijarah ini, semua pihak termasuk pembeli, pelabur, bank, pemaju dan pihak kerajaan sendiri mendapat manfaatnya. Pihak pembeli tidak perlu memiliki tabungan kewangan yang besar untuk membeli rumah mengikut kemampuan masing-masing. Pihak pelabur pula mempunyai banyak peluang pelaburan dengan kos pelaburan yang rendah. Pihak bank mendapat manfaat dari segi risiko pinjaman yang rendah. Pihak bank juga dapat jaminan bayaran kerana sebahagian besar daripada pembayaran rumah tersebut dibuat oleh para pelabur yang mempunyai kedudukan kewangan yang lebih baik.

Dengan kaedah yang mudah ini, permintaan hartanah dijangka akan terus meningkat dan menggalakkan lagi industri pembinaan tempatan. Pihak kerajaan pula akan dapat memastikan aktiviti ekonomi yang penting ini berterusan bagi membawa manfaat ekonomi untuk rakyat.

Satu kebaikan besar daripada Program Mampu Memiliki Rumah ini, ialah ia akan dapat mengekang spekulasi harga rumah di pasaran. Spekulasi yang menyebabkan harga rumah meningkat mendadak, selalunya disebabkan oleh para pelabur yang membeli rumah dengan tujuan mengambil keuntungan dengan jangkaan bahawa harga rumah akan terus meningkat naik di masa hadapan. Aktiviti pembelian untuk tujuan pelaburan ini akan menyebabkan permintaan rumah sentiasa ada yang seterusnya menolak harga jualan naik dari semasa ke semasa. Jadi harga pasaran dipacu ‘pemintaan’ oleh pembeli dari kalangan pelabur bukan oleh pembeli tulen dari kalangan mereka yang benar-benar memerlukan rumah.

Program Mampu Memiliki Rumah ini menjadikan pemilik rumah pertama sebagai fokusnya. Maka ini akan dapat mengekang tolakan spekulasi, kerana pemilik yang membeli rumah untuk dihuni umumnya tidak menjual semula rumah tersebut dalam tempoh yang agak lama.

Walaubagaimanapun, untuk melaksanakan kaedah ini, beberapa akta khususnya yang berkaitan dengan bilangan pemilik di dalam Kanun Tanah Negara perlu dibuat beberapa pindaan kecil. Kaedah di atas adalah langkah penyelesaian praktikal jangka masa pendek bagi mengatasi masalah semasa berkaitan pemilikan rumah pertama oleh rakyat. Adapun untuk jangka masa panjang, beberapa kaedah lain perlu dilakukan juga berdasarkan sistem pengurusan tanah Islam yang lain seperti hukum Hima`, Iqta dan Ihya` al-Mawat. Namun penjelasannya tidak disebutkan dalam Dokumen Hijau siri yang pertama itu.

Cadangan-cadangan yang dikemukakan oleh PAS sangat bagus untuk diteliti oleh pihak berwajib terutama kerajaan dan pakar-pakar hartanah. Mungkin ada banyak perkara yang boleh ditambah atau diperbaiki daripada idea ini. Namun secara asasnya ia boleh dijadikan satu permulaan yang baik bagi menyelesaikan masalah yang melanda hampir semua golongan pemuda di Malaysia ini.

Muat turun Dokumen Hijau di sini:

https://drive.google.com/file/d/0Bwbsfc-Zu8kBTFVSUHdwTVcxTVU/view